Gastos ocultos al comprar una vivienda que nadie te explica

Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida, pero muchos compradores se concentran únicamente en el precio de la propiedad y olvidan que existen gastos ocultos que pueden aumentar significativamente el coste total. Estos gastos, si no se planifican correctamente, pueden poner en riesgo tu presupuesto y generar estrés financiero.

En este artículo te explicamos todos los gastos ocultos que nadie suele contarte al comprar una vivienda, para que tomes decisiones informadas y evites sorpresas desagradables.

1. Impuestos relacionados con la compra

a) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA

Dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano, se aplican impuestos distintos:

• Vivienda nueva: Suelen pagar IVA (generalmente 10 % en España).
• Vivienda de segunda mano: Se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que puede variar entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma.

Estos impuestos no están incluidos en el precio de venta, por lo que deben considerarse dentro del presupuesto total.

b) Impuestos adicionales

• Actos jurídicos documentados (AJD): Solo para viviendas nuevas o cuando se firma hipoteca, suele ser entre 0,5 % y 1,5 % del valor de la propiedad.
• Impuestos municipales: Algunos municipios aplican tasas adicionales al comprar o registrar la vivienda.

2. Gastos de notaría y registro

Cuando compras una vivienda, debes formalizar la escritura pública ante notario y registrarla en el Registro de la Propiedad:

• Notaría: Los honorarios dependen del precio de la vivienda, pero suelen oscilar entre 600 € y 1.200 €.
• Registro de la propiedad: Registrar la escritura puede costar entre 300 € y 600 €.

Estos gastos son obligatorios y no se negocian fácilmente, por lo que deben incluirse en tu cálculo total.

3. Tasación de la vivienda

Si vas a solicitar una hipoteca, el banco exigirá una tasación de la vivienda para determinar su valor real:

• La tasación suele costar entre 300 € y 600 €, dependiendo del precio y tipo de vivienda.
• Este gasto suele pagarse antes de la aprobación del préstamo y no se devuelve.

Aunque no siempre se menciona, es un requisito esencial para conseguir financiamiento.

4. Comisiones bancarias y gastos hipotecarios

Si financias la compra con un préstamo hipotecario, hay varios gastos adicionales:

• Comisión de apertura: Suele estar entre 0,5 % y 1 % del capital solicitado.
• Gastos de gestoría: Para tramitar documentación y formalizar la hipoteca, alrededor de 300 €–500 €.
• Seguros vinculados: La mayoría de los bancos exige seguro de hogar y seguro de vida, cuyos costes deben sumarse a la cuota mensual.

Estos gastos pueden incrementar el coste total de la compra más allá del precio inicial de la vivienda.

5. Gastos de mudanza y equipamiento

Comprar la vivienda es solo el primer paso; también debes considerar los gastos para hacerla habitable:

• Mudanza: transporte de muebles y pertenencias, que puede variar según distancia y volumen.
• Mobiliario: camas, sofás, electrodomésticos, cortinas, iluminación.
• Reparaciones o reformas: pintura, arreglos de fontanería o electricidad, suelos, cocina y baño.

Aunque muchas personas no lo planean, estos gastos pueden sumar varios miles de euros.

6. Gastos de comunidad y servicios

Una vez que te mudes, tendrás gastos recurrentes que no siempre se consideran al comprar la vivienda:

• Cuotas de comunidad: Varían según el edificio y servicios incluidos (ascensor, piscina, portería).
• Suministros: Agua, electricidad, gas, internet, teléfono.
• Mantenimiento y reparaciones: Sustitución de calderas, pintura, limpieza de áreas comunes, reparaciones de emergencia.

Estos gastos son continuos y deben incluirse en tu presupuesto mensual para calcular tu capacidad de pago real.

7. Impuestos sobre la propiedad

Además de los impuestos iniciales, como el ITP o el IVA, cada año deberás pagar impuestos sobre la propiedad:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Obligatorio para todos los propietarios, calculado según el valor catastral.
• Tasas municipales: Algunas ciudades aplican impuestos adicionales por basura, alumbrado o mejoras urbanísticas.

Aunque no son gastos de compra directa, afectan el coste total de mantener la vivienda.

8. Honorarios de intermediarios y agentes inmobiliarios

Si compras a través de un agente inmobiliario, debes considerar sus honorarios:

• Normalmente, el vendedor paga la comisión, pero en algunos casos, parte puede trasladarse al comprador.
• En España, las comisiones suelen estar entre el 3 % y el 5 % del precio de venta.

Aunque no siempre se perciben como gastos ocultos, es importante preguntar y confirmar quién asume estos costes.

9. Gastos legales y seguros opcionales

• Asesoría legal: Revisar contratos y escrituras puede costar entre 200 € y 500 €, pero puede evitar problemas futuros.
• Seguros opcionales: Seguro de hogar adicional, seguro de contenido o seguro frente a impagos de hipoteca. Aunque no obligatorios, pueden mejorar tu seguridad financiera.

10. Cómo planificar los gastos ocultos

Para evitar sorpresas:

1. Haz un presupuesto detallado: Incluye precio de compra, impuestos, notaría, registro, tasación, seguros, mudanza y reformas.
2. Reserva un fondo de contingencia: Entre 5 % y 10 % del precio de la vivienda para imprevistos.
3. Consulta con profesionales: Agentes inmobiliarios, notarios y asesores financieros pueden ayudarte a identificar todos los costes.
4. Usa simuladores online: Calcula gastos de hipoteca y compra para tener una visión realista del coste total.

Conclusión

Comprar una vivienda no se limita al precio que ves anunciado. Los gastos ocultos como impuestos, notaría, registro, tasación, seguros, mudanza y mantenimiento pueden sumar entre un 10 % y un 20 % adicional al precio de compra, dependiendo de la vivienda y la región.

Planificar estos gastos con antelación es clave para:

• Evitar sobreendeudamiento.
• Mantener la estabilidad financiera.
• Disfrutar de tu vivienda sin estrés económico.

Al considerar todos estos costes y crear un presupuesto realista, podrás tomar decisiones más seguras y garantizar que tu inversión en vivienda sea sostenible a largo plazo.